Czy wzrost podaży mieszkań w popularnych miastach, w tym w Amsterdamie, doprowadził do wzrostu cen mieszkań?

Wspólne myślenie ekonomiczne wskazuje, że wzrost ceny powinien prowadzić do wzrostu podaży, a wzrost podaży powinien następnie prowadzić do spadku cen. Według Maarten van Poelgeest, byłego radnego Amsterdamu, odwrotnie dzieje się w Amsterdamie i innych popularnych miastach. Jest cytowany w artykule w De Groene Amsterdammer, mówiąc:

„Hoe meer er gebouwd wordt, hoe aantrekkelijker de stad wordt. Er komen meer voorzieningen, er komt meer reuring. Nieuw aanbod maakt de vraag dus juist weer groter - en de huizenprijzen hoger. ”

Co znaczy:

„Im więcej jest budowanych, tym bardziej atrakcyjne staje się miasto. Będzie więcej udogodnień, będzie więcej gwaru. Nowa podaż sprawia, że ​​popyt jest jeszcze większy - a ceny domów wyższe ”.

Argumentacja Maarten van Poelgeest wydaje się wiarygodna, ale czy istnieją dowody na to, że tak naprawdę się dzieje? Czy istnieją dowody na to, że wzrost podaży mieszkań prowadzi do wzrostu cen mieszkań, ponieważ mieszkania w okolicy stają się bardziej atrakcyjne?

Szukam odpowiedzi opartej na dowodach empirycznych z trendów z przeszłości do teraźniejszości, aby przedstawić twierdzenie / hipotezę Maarten van Poelgeesta w oparciu o najlepsze dostępne pomiary.

Uwaga: zdecydowanie nie pytam tylko o korelację. Korelację między wzrostem podaży a wzrostem ceny można łatwo wytłumaczyć odwrotnością związku przyczynowego, o który tu proszę. Wiem, że związek przyczynowy jest trudniejszy do udowodnienia, ale nie powinno być niemożliwe.

Powiedzmy, że ekonomiści tak naprawdę nie zgadzają się z tą tezą, a większość dowodów empirycznych na poziomie miasta wskazuje w przeciwnym kierunku. Na przykład

Ostatecznie wnioskujemy, zarówno z teorii, jak i dowodów empirycznych, że dodanie nowych domów powoduje umiarkowany wzrost cen, a tym samym czyni mieszkania bardziej przystępnymi dla rodzin o niskich i średnich dochodach.

[...]

W kilku badaniach wykorzystano dane panelowe i stwierdzono, że nałożenie bardziej rygorystycznych kontroli użytkowania gruntów prowadzi do niższej podaży i wyższych cen. Jackson (2016) korzysta z danych podłużnych z kalifornijskich miast, aby ocenić wpływ przyjęcia przez miasto dodatkowych przepisów dotyczących zagospodarowania przestrzennego na liczbę wydanych nowych pozwoleń na budowę i stwierdza, że ​​każde dodatkowe rozporządzenie dotyczące zagospodarowania przestrzennego przyjęło zmniejszone pozwolenia na budowę wielorodzinne i jednorodzinne średnio odpowiednio o ponad 6% i 3%, a przepisy zmniejszające dopuszczalną gęstość miały jeszcze większe skutki. Zabel i Dalton (2011) używają danych podłużnych z miejsc w Massachusetts i stwierdzają, że po wzrostach minimalnych wielkości partii następuje znaczny wzrost cen. Analizując dane podłużne dotyczące gmin w obszarze metropolitalnym Bostonu (Massachusetts), Glaeser i Ward (2009) stwierdzili, że przyjęcie bardziej rygorystycznych przepisów lokalnych prowadzi do wyższych cen domów, ale współczynnik ten maleje i traci na znaczeniu, gdy kontrolują demografię populacji. Wskazują, że należy się tego spodziewać, jeśli domy w innych jurysdykcjach będą postrzegane jako doskonałe zamienniki. Tak więc, chociaż ograniczenia podaży mogą podnieść ceny na całym rynku, nie mogą one podnieść ich nieproporcjonalnie w konkretnej miejscowości, w której zostały nałożone z powodu efektów ubocznych w różnych jurysdykcjach.

Kilku innych badaczy używa zmiennych instrumentalnych, aby spróbować jaśniej ocenić wpływ przyczynowy ograniczeń regulacyjnych na podaż mieszkań i ceny. Ihlanfeldt (2007) stosuje takie podejście do badania regulacji w miejscowościach na Florydzie i stwierdza, że ​​przewidywane regulacje znacznie podniosą cenę domów jednorodzinnych. Saks (2008) wykorzystuje zmienne instrumentalne i pokazuje, że wzrost popytu na pracę prowadzi do mniejszego budownictwa mieszkaniowego i większych wzrostów cen mieszkań w obszarach metropolitalnych o bardziej ograniczonej podaży mieszkań. Hilber i Vermeulen (2016) pokazują, że zmiany popytu prowadzą raczej do wzrostu lokalnych cen domów, niż do wzrostu podaży w gminach w Anglii z większymi ograniczeniami regulacyjnymi,

Podsumowując, przewaga dowodów pokazuje, że ograniczenie podaży podnosi ceny mieszkań i że zwiększenie podaży pomogłoby uczynić mieszkania bardziej przystępnymi cenowo. [...] chociaż z pewnością prawdą jest, że grunty są ograniczone, szczególnie na niektórych rynkach (Saiz, 2010), grunty można wykorzystywać bardziej intensywnie, aby pozwolić na więcej mieszkań. Ograniczenia na ziemi, z którą łączone są mieszkania, sprawiają, że mieszkania różnią się od wielu dóbr, ale różnica polega na jednym stopniu: podaż mieszkań może i rośnie nawet na ograniczonych rynkach, a ceny powinny zasadniczo spadać w odpowiedzi (patrz przegląd Dipasquale, 1999; Mayer i Somerville, 2000).

[...] większość obudów filtruje się lub traci na wartości w miarę starzenia się, co stanowi nową podaż na rynkach niższych cen. [...] Rzeczywiście, ostatnie badania pokazują, że filtrowanie było głównym źródłem dodatków do niedrogich zasobów najmu w latach 2003–2013, podczas gdy nowa konstrukcja była największym czynnikiem przyczyniającym się do wyższych cen czynszów, a konwersja kadencji była największym źródłem umiarkowanie wycenione czynsze (Wspólne Centrum Mieszkalnictwa, 2015, ryc. 14). Ponadto Weicher, Eggers i Moumen (2016) podają, że 23,4% wynajmowanych mieszkań, które były dostępne dla najemców o bardzo niskich dochodach w Stanach Zjednoczonych w 2013 r., Przefiltrowało z wyższych kategorii czynszów w 1985 r. Kolejne 21,8% stanowiły konwersje z dawniej domy zajmowane przez właściciela lub czynsze sezonowe. 9 Większość droższych czynszów, które zostały odfiltrowane, aby stać się przystępne w 2013 r., To jednostki o umiarkowanym czynszu w 1985 r., Ale 15% odfiltrowanych to jednostki o wysokich czynszach w 1985 r. Należy pamiętać, że filtrowanie występuje również w krótszym okresie ; wśród niedrogich lokali mieszkalnych w 2013 r. 19% stanowiły wyższe czynsze od niedawna w 2005 r.

Ostatnie badania analizujące dochody kolejnych mieszkańców domów sugerują również znaczne filtrowanie w dół, szczególnie w przypadku zasobów czynszowych z powodu konwersji kadencji; w miarę starzenia się zapasów zajmowanych przez właściciela część zamienia się w wynajem (Rosenthal, 2014). Rosenthal stwierdza jednak również, że wskaźniki filtrowania są znacznie niższe na obszarach o wysokiej inflacji cen nieruchomości, chociaż nadal występuje filtrowanie w dół.

Krótko mówiąc, nowa konstrukcja jest kluczowa dla utrzymania mieszkań w przystępnej cenie, nawet na rynkach, na których duża część nowej konstrukcji jest wysokiej klasy mieszkaniami, na które większość ludzi nie może sobie pozwolić. Brak podaży, aby zaspokoić popyt na wysokiej klasy, wpływa na ceny na rynkach częściowych i sprawia, że ​​mieszkania są tańsze dla mieszkańców na niższych kosztach.

Na koniec przejdź do dyskusji na temat dokładnej tezy, o którą pytasz:

Niektórzy sceptycy twierdzą, że nawet jeśli dodatkowa podaż może przyczynić się do zwiększenia przystępności cen mieszkań w krótkim okresie, nie stanie się to w dłuższej perspektywie, ponieważ dodatkowa podaż spowoduje wzrost popytu, szczególnie wśród nabywców lub najemców bogatszych niż obecni mieszkańcy w okolicy ( Redmond, 2015). Twierdzenie jest analogiczne do argumentu, że budowa większej liczby autostrad nie zmniejszy zatoru, ponieważ niższe koszty podróży po prostu spowodują, że więcej osób będzie jechało lub wybrało tę konkretną trasę (Gorham, 2009). W tym przypadku argumentem jest to, że poprzez uczynienie jurysdykcji bardziej przystępnym cenowo, dodanie podaży mieszkań przyciągnie nowy popyt - zarówno ze strony obecnych mieszkańców, którzy w przeciwnym razie wyjechaliby, jak i osób mieszkających gdzie indziej, które teraz zdecydują się na przeniesienie do jurysdykcji. Ponadto argument jest następujący: niższe czynsze i ceny mogą również wywołać utajony popyt - ludzie mieszkający ze współlokatorami lub członkami rodziny mogą zdecydować się na założenie własnego gospodarstwa domowego (Ellen i O'Flaherty, 2007) lub ludzie mogą zdecydować się zainwestować w pied-à-terres w mieście . Ten dodatkowy popyt spowoduje wzrost cen, dopóki podaż nie będzie w stanie ponownie zareagować, powodując, że mieszkanie będzie w najlepszym razie bardziej przystępne, tylko cyklicznie, zgodnie z argumentem, i zwiększy gęstość jurysdykcji, a tym samym koszty zatłoczenia.

Chociaż wydaje się, że budowanie dodatkowych autostrad powoduje większy popyt (Duranton i Turner, 2011), w przypadku mieszkań istnieje małe prawdopodobieństwo, że dodatkowy popyt całkowicie zrównoważy nową podaż. Takie przesunięcie wymaga, aby krzywe popytu były idealnie elastyczne - lub innymi słowy zakłada, że ​​dzielnice i jurysdykcje są idealnymi substytutami i że nie ma żadnych ograniczeń co do zdolności i chęci gospodarstw domowych do przeprowadzki. To nierealne.Przeprowadzka do domu nie przypomina przejechania kilku dodatkowych mil (Lewyn, 2016), a koszty związane z przeprowadzką mogą być wysokie. Wszelki dodatkowy popyt spowodowany przez nowe mieszkania jest ograniczony ograniczeniami osobistymi i ekonomicznymi dotyczącymi zdolności i chęci gospodarstw domowych do przeprowadzki, ograniczeniami imigracyjnymi oraz niepewnością i innymi czynnikami, które mogą powstrzymywać najemców i kupujących przed wynajmowaniem lub kupowaniem na rynku, na którym podaż mieszkaniowa wzrasta. Rzeczywiście, wskaźniki mobilności gwałtownie spadły w ciągu ostatnich kilku dziesięcioleci i chociaż dyskutuje się o przyczynach spadku, spadek ujawnia znaczące ograniczenia zdolności i chęci poruszania się.

Dlatego w dłuższej perspektywie, podczas gdy niektóre dodatkowe gospodarstwa domowe mogą być pozyskiwane z zewnątrz (lub z miasta) w celu kupowania lub wynajmowania domów w miarę wzrostu podaży, jest bardzo mało prawdopodobne, aby ceny osiągnęły ten sam poziom, który osiągnęłyby nie ma żadnej nowej dostawy. Wreszcie, jak zauważono powyżej, dowody empiryczne wskazują, że zezwolenie na większą podaż prowadzi do niższych cen mieszkań; jeżeli dodanie podaży wywołałoby wystarczający dodatkowy popyt, aby zrównoważyć zwiększoną podaż, badania nie wykazałyby związku między podażą a cenami.

Może się to rzeczywiście zdarzyć w niektórych bardzo ograniczonych okolicznościach i ze zlokalizowanym efektem [np. Sąsiedztwa], co prawdopodobnie wynika z tego, na czym opiera się ta wadliwa generalizacja:

Wielu najemców w dzielnicach, w których proponuje się mieszkania o stawkach rynkowych, wyraża obawy, że budowa nowych mieszkań rzeczywiście pogorszy ich problemy z przystępnością cenową, podnosząc czynsze lub ceny domów, podsycając gentryfikację i potencjalnie przesiedlając istniejących mieszkańców (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Lew, 2017). Hankinson (2017) wysnuje teorię, że sprzeciw najemców wobec lokalnych dodatków do podaży wynika z takich obaw; argumentuje, że jest prawdopodobne, że budowa atrakcyjnego nowego budynku podniesie ceny lokalnie (poprzez poprawę fizycznego krajobrazu, wprowadzenie nowych udogodnień w sąsiedztwie i zasygnalizowanie poprawy sąsiedztwa), nawet jeśli zmniejszy je w całym mieście.

Empiryczne przetestowanie tej propozycji jest dość trudne, biorąc pod uwagę, że deweloperzy będą naturalnie zainteresowani obszarami, w których ceny i czynsze rosną. Istnieją dowody na to, że ulepszenia w zepsutych mieszkaniach mogą w niektórych okolicznościach zwiększać otaczające wartości nieruchomości, nawet jeśli nowe lub ulepszone mieszkania są subsydiowane, mieszkania o niskich dochodach (Diamond i McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu i Schill, 2006 ). Badane nowe mieszkania zazwyczaj jednak zastępowały puste, opuszczone budynki i zaśmiecone puste działki, w gruncie rzeczy usuwając zamieszanie. [...]

Niewiele jest empirycznych dowodów na wpływ netto nowych warunków rynkowych na ceny lub czynsze w pobliskich domach, a to, co istnieje, może nie być przyczynowe. W jednym z ostatnich badań przeanalizowano wpływ nowo wybudowanych domów jednorodzinnych po stawkach rynkowych i stwierdzono, że nowo wybudowane domy jednorodzinne mogą mieć pozytywny wpływ na cenę sprzedaży innych domów jednorodzinnych w pobliżu, ale efekt różni się w zależności od kontekst (Zahirovich-Herbert i Gibler, 2014). Badanie rozwoju wielopiętrowych wieżowców w Singapurze wykazało pozytywny wpływ cen na pobliskie domy (Ooi i Le, 2013), podobnie jak badanie jednopiętrowych budynków mieszkalnych wybudowanych w Helsinkach (Kurvinen i Vihola, 2016). Wszystkie te badania uwzględniają wartości nieruchomości, a nie czynsze, orazżaden nie jest w stanie udowodnić związku przyczynowego, biorąc pod uwagę, że zmiany rynkowe mają na celu objęcie dzielnic, w których oczekuje się poprawy wartości nieruchomości. Niestety nie znaleźliśmy żadnego badania analizującego wpływ na czynsze, chociaż jedno badanie przeprowadzone przez Kalifornijskie Biuro Analityków Legislacyjnych stwierdziło, że dodatkowe budowanie stawek rynkowych jest powiązane z niższymi wskaźnikami przemieszczeń (Taylor, 2016). Badając dzielnice o niskich dochodach w rejonie zatoki w latach 2000–2013, naukowcy odkryli, że produkcja mieszkań o stawkach rynkowych wiązała się z niższym prawdopodobieństwem wysiedlenia mieszkańców dzielnicy o niskich dochodach. Chociaż są to pojedyncze badania, odkrycia sugerują, że w przypadku dzielnic w miastach o wysokim popycie blokowanie budowy rynkowej może wywierać większą presję na istniejące zasoby.

Krótko mówiąc, chociaż jasne jest, że budowa nowych domów spowoduje umiarkowane ceny, a czynsze wzrosną w całym mieście, ani teoria, ani dowody empiryczne nie dają jasnych wskazówek co do tego, kiedy mogą wystąpić lokalne skutki uboczne i kiedy mogą one faktycznie spowodować wzrost cen i czynszów bezpośrednio otaczające domy.

Istnieje nowsze badanie na temat głównej kwestii pytania, nieuwzględnione w powyższym przeglądzie:

Wstępne wyniki z zastosowaniem przestrzennej różnicy w różnicach sugerują, że wszelkie efekty wywołanego popytu są przytłoczone efektem zwiększonej podaży. W dzielnicach, w których nowe kompleksy mieszkalne zostały ukończone w latach 2014–2016, czynsze w istniejących lokalach w pobliżu nowych mieszkań spadły w stosunku do dzielnic, które nie widziały nowych konstrukcji do 2018 r. Wydaje się, że przyczyną tego są zmiany w migracji. Chociaż całkowita liczba migrantów z dzielnic o wysokich dochodach do nowych dzielnic budowlanych wzrasta po ukończeniu budowy nowych jednostek, liczba przybywających do wcześniej istniejących jednostek o wysokich dochodach faktycznie maleje, ponieważ nowe jednostki pochłaniają znaczną część tych gospodarstw domowych. Podsumowując, nasze wyniki sugerują, że - średnio iw krótkim okresie - nowe budownictwo obniża czynsze w dzielnicach gentryfikacyjnych.

Zobacz także blog na ten temat (który również dobrze sprawdza się w obalaniu analogii dróg); Podsumowując, sedno tego ostatniego badania znajduje się na tym wykresie:

Ten wykres pokazuje, że ceny wynajmu mieszkań w pobliżu nowego budynku spadły w stosunku do cen mieszkań położonych dalej. Przerywana linia „przed” ma nachylenie ujemne, co sugeruje, że ceny spadały w miarę oddalania się od miejsca budowy nowego budynku. Solidna linia „po” ma dodatnie nachylenie (ceny rosną wraz ze wzrostem odległości od nowego budynku). Ogólnie ceny są wyższe (linia ciągła znajduje się powyżej linii przerywanej), ale ceny faktycznie spadły obok nowego budynku i wzrosły znacznie mniej niż w obszarze dalej od nowego budynku.

Dane te stanowią poważne wyzwanie dla teorii indukowanego popytu. Gdyby nowy budynek uatrakcyjnił obszar, należałoby oczekiwać największego efektu w obszarze bardzo blisko budynku. Ale, zgodnie z tradycyjnym poglądem „więcej podaży zmniejsza czynsze”, wydaje się, że dodanie większej liczby jednostek na danym obszarze obniżyło czynsze (lub przynajmniej podwyżki czynszu) w porównaniu z budynkami w okolicy.

Innymi słowy, nawet teoria, że ​​ceny mogą wzrosnąć lokalnie w sąsiedztwie nowego budynku, nie wytrzymuje średnio różnicy w różnicach testu . Bez podejścia różnic w różnicach można oczywiście wyciągnąć niewłaściwy wniosek, ponieważ ogólny popyt w mieście może rosnąć szybciej niż całkowita podaż.

Jeszcze niedawno kolejny artykuł na temat Nowego Jorku (jeszcze nie opublikowany w recenzowanym miejscu, ale wspomniany w niedawnym artykule NYT):

Uważam, że za każde 10% wzrostu zasobów mieszkaniowych w buforze 500 stóp czynsze mieszkaniowe spadają o 1%. Obniżka czynszu wynika raczej z zakończenia nowych wieżowców niż z ich zatwierdzenia. W różnych dzielnicach oddziaływanie jest mniejsze w bardziej centralnych obszarach, prawdopodobnie ze względu na bardziej elastyczny popyt. W dzielnicach wpływ jest mniejszy w przypadku budynków o niższym czynszu. Wreszcie, negatywny wpływ wydaje się być spowodowany efektami podaży, a nie efektami nierówności, takimi jak zmiany cech fizycznych sąsiedztwa, zablokowane widoki lub cienie. Nowe mieszkania łagodzą rosnący popyt na istniejące mieszkania i hamują szybki wzrost czynszów mieszkaniowych.

Ceny sprzedaży nieruchomości mieszkalnych również spadają, gdy nowe wieżowce w odległości 500 stóp zostaną ukończone. [...] Ponieważ 99% nowych wieżowców to mieszkania i wynajem budynków, nie wpływają one znacząco na ceny sprzedaży spółdzielni i 1-5 domów rodzinnych. Negatywny wpływ jest większy w przypadku bliższych substytutów, co dodatkowo potwierdza, że ​​negatywny wpływ wynika z efektów podażowych.

Aby odnieść się do hipotezy o efektach rozrywkowych, znajduję nowe wieżowce, a ich najemni o wysokich dochodach przyciągają nowe restauracje, kawiarnie i kawiarnie z pełną obsługą. Te udogodnienia konsumpcyjne prawdopodobnie zwiększają atrakcyjność dzielnic i potencjalnie zwiększają czynsze i ceny sprzedaży (Couture i Handbury, 2017). Jednak efekt uprzywilejowania jest zdominowany przez efekt podaży, biorąc pod uwagę, że czynsze i ceny sprzedaży nadal spadają netto.

Jak wspomniano w komentarzu PO poniżej, życie w dużym mieście w porównaniu do małego miasteczka (i prerii) jest efektem uprzywilejowania. Wydaje się jednak, że istnieje ograniczenie tego efektu, po którym większa podaż mieszkań obniża cenę (czynsz).

Efekt amenityzacji był badany przez dziesięciolecia, ale niestety często w izolacji, najczęściej być może z modelem Robacka , który zasadniczo dostosował bardziej ogólny model równowagi przestrzennej Rosen do „niestradowanych” dóbr, takich jak mieszkalnictwo. („Nietradowane”, ponieważ Roback brał pod uwagę tylko wpływ na czynsze.) Korzystając z tego modelu, zasadniczo uzyskuje się gradienty (ceny wynajmu) w zależności od ceny. Roback założył, że „koszt zmiany miejsca zamieszkania wynosi zero” (tzn. Bezkosztowa migracja). Modelowanie „częściowo otwartych” miast, tj. Z niezerowymi (i nieskończonymi) kosztami relokacji ponad jego granicami, jest stosunkowo nowym przedsięwzięciem. Podobnie biorąc pod uwagę łączny wpływ podaży mieszkań i udogodnień na czynsze. Jak zauważa taka praca teoretyczna

ponieważ mieszkania są dostarczane bardziej elastycznie [...] efekt czynszowy udogodnień zbliża się do zera.

To interesujące pytanie.

Po pierwsze, myślę, że lepiej byłoby patrzeć na czynsze niż podaż mieszkań. Czynsze są aspektem „konsumpcji” domu, podczas gdy własność domu stanowi element inwestycyjny.

Mieszkalnictwo, jako klasa inwestycyjna, charakteryzuje się niskim poziomem pustostanów i niskimi stopami zwrotu. Powodem niskiego poziomu pustostanów jest to, że przyszły popyt jest dobrze znany (w przeważającej części). Wzrost liczby ludności jest raczej stabilnym i przyczynowym motorem popytu.

Z drugiej strony, ceny mieszkań są bardziej zależne od tego, ile ludzie mogą pożyczyć, w wyniku czego warunki makroekonomiczne mają ogromny wpływ. Niskie oprocentowanie, jak to ma miejsce w wielu częściach świata, pozwala ludziom pożyczać więcej pieniędzy.

Zwiększona podaż obniży koszty mieszkania (najlepiej mierzone czynszami), wszystkie pozostałe są równe.

Ważne jest „wszystko inne równe”. Mogą się dziać inne rzeczy (np. Rosnąca populacja i dochody), które zwiększają koszty mieszkań, nawet gdy zwiększona podaż zwykle je zmniejsza.

Możesz spierać się o popyt indukowany. Może istnieć ukryte zapotrzebowanie na życie w mieście. Zwiększona podaż skłania tych, którzy nie mogli wcześniej mieszkać w mieście, aby się tam przenieść, co podnosi koszty mieszkania. Pod względem koncepcyjnym można oddzielić zwiększoną podaż (zmniejszenie kosztów mieszkania) i późniejszy wzrost liczby ludności (wzrost kosztów mieszkania).

Empirycznie spodziewam się, że będzie wiele przypadków, w których koszty mieszkań wzrosły wraz ze wzrostem podaży. Wynika to z efektów innych niż bezpośredni efekt zwiększonej podaży zmniejszającej koszty mieszkania.

Może się to zdarzyć w dość szczególnych warunkach.

Nie jestem pewien, czy próba określenia warunków w matematycznym stwierdzeniu teoretycznym dla takiej sytuacji w Amsterdamie byłaby bardzo cenna.

W innych sytuacjach istnienie pozytywnych efektów zewnętrznych i efektów sieci, a mianowicie Dolina Krzemowa, można zwięźle przedstawić w odpowiedni sposób. Ale nawet jeśli potrafisz ustalić matematyczne twierdzenie teoretyczne wyrażające coś, co brzmi: „gdy już wystarczająco wzrośnie i pojawi się z modą, to ceny mogą nadal rosnąć, nawet jeśli podaż wzrośnie szybciej niż liczba przybywających mieszkańców”, trudno zrozumieć, co to by było.

Niektóre dość praktyczne możliwe wyjaśnienia, które nie wymagają niczego skomplikowanego: być może brak alternatywnych inwestycji spowodował, że ludzie inwestowali więcej w swoje domy, podnosząc ceny (popyt składał się z jednostek instrumentów pieniężnych, a nie z liczby mieszkańców); być może przeciętny przybysz był dość zamożny w porównaniu do poprzednich mieszkańców (niektórzy z nich mogą zarobić i przenieść się na tańsze przedmieścia); środowisko o niskiej stopie procentowej może spowodować, że miesięczna stawka wynajmu nieruchomości będzie równa wyższej cenie.

Mieszkanie jest przedmiotem wydarzeń społeczno-ekonomicznych i polityki, które mogą przynieść różnorodne skutki. Nie jest to więc prosty problem „podaży i zapotrzebowania”.

Po pierwsze, ktoś musi sobie pozwolić na dom, tj. Wystarczająco dużo działalności i pracy, aby utrzymać zakup domu. Możesz zbudować tony domu w szczerym polu, ale bez pracy w pobliżu nikt go nie kupi.

Po drugie, ziemi jest mało, nie można dalej budować domów / mieszkań na już zużytej ziemi.

Po trzecie, ceny mieszkań można spekulować i zasilać łagodnymi warunkami kredytu bankowego

Po czwarte, istnieje podatek od nieruchomości mieszkaniowych i polityka ograniczająca spekulacje

Po piąte, spekulacje na temat wymagań

Zobaczysz:

• Hongkong: drogie domy z monopolem dla budowniczych, uprzywilejowaniem i ustalaniem cen.
• Niemcy: tylko niewielkie centrum miasta jest drogie, podmiejskie ceny mieszkań są nadal stabilne. Bank bardzo dokładnie monitoruje klienta, mało miejsca na spekulacje.