Jakie wskaźniki wskazują na bańkę domową, a nie na prawdziwe wartości rynkowe?

Istnieją obawy, że w Auckland w Nowej Zelandii występuje obecnie bańka mieszkaniowa.

Auckland jest jednym z 10 największych miast na świecie pod względem wskaźnika niedostępności mieszkań.

Pytanie brzmi - w jaki sposób ekonomiści mogą stwierdzić, czy ceny mieszkań odzwierciedlają bańkę czy prawdziwą wartość rynkową?

Patrzyłbym na średnie płace, wskaźniki przestępczości, szczęście i inne środki socjalne miasta (tzn. Rozsądne jest, że ludzie byliby skłonni wydać więcej na dom w utopijnym mieście). Dobra odpowiedź powinna wyczerpująco je wymienić i wyjaśnić znaczenie tych wskaźników.

Pierwszą miarą, na którą należy spojrzeć, są wskaźniki ceny nieruchomości do wynajęcia. Ceny wynajmu odzwierciedlają wartość usług mieszkaniowych (i powiązanych z mieszkaniem) świadczonych przez nieruchomość, w tym między innymi tego, jak bezpieczna jest okolica, jak dobre są szkoły i tak dalej. Natomiast ceny domów to skapitalizowana wartość przyszłego strumienia usług mieszkaniowych PLUS cena aktywów (głównie gruntów; wartość struktury poza świadczonymi przez nie usługami mieszkaniowymi jest znikoma). W rezultacie wyższy stosunek cen domów do czynszów oznacza, że kontrolując wartość świadczonych usług mieszkaniowych , obserwujemy osoby płacące więcej za aktywa mieszkaniowe (tj. Grunty).

Nie oznacza to, że składnik aktywów jest koniecznie zawyżony, ale przynajmniej kieruje cię w dobrym kierunku, oddzielając cenę aktywów od wartości usług mieszkaniowych. Następnie możesz zacząć myśleć o podstawach podaży / popytu, które mają zastosowanie do aktywów mieszkaniowych, i o tym, co musisz założyć, aby poprzeć konkretną wycenę aktywów (rzeczy takie jak, jak zauważył Jamzy, czy wzrost wskaźników ceny do czynszu jest związane ze zwiększonym zaciąganiem pożyczek na zakup domu).

Podczas gdy możliwe jest rygorystyczne zdefiniowanie bańki w zasadzie (patrz na przykład rynki aktywów, na których ceny naruszają warunki przekrojowe ), w praktyce identyfikacja rzeczywistych baniek może być trudna lub niemożliwa, nawet ex-post.

Na przykład @dismalscience omawia stosunek ceny nieruchomości do czynszu. Brzmi prosto. Jeśli domy sprzedają za więcej niż bieżącą wartość netto czynszów, masz bańkę. Ale w tej analizie jest wiele trudnych fragmentów. Rynki wynajmu domów jednorodzinnych nie są solidne, dlatego trudno jest przypisać dokładne czynsze z rynku wielorodzinnego (mieszkania / kamienicy), który stanowi większość rynku. Długoterminowe dzierżawy mieszkań po cenach rynkowych w zasadzie nie istnieją, więc przyszłe czynsze są w najlepszym razie wykształcone. A przy jakiej stawce będziemy dyskontować czynsze? Dyskonto i kapitał międzypokoleniowy (1999) autorstwa Portneya i Weyanta przemawiają za zastosowaniem wszystkiego między stopą dyskontową 0 a zwrotami z giełdy. Trachtenberg (2011)twierdzi, że właściwa stopa dyskontowa dla planisty społecznego może być nawet ujemna. Przy całej tej niepewności i błędzie oszacowania szacunki będą się różnić. Artykuł „Rozsądni ludzie nie zgadzają się: optymizm i pesymizm na temat amerykańskiego rynku mieszkaniowego przed katastrofą” ( Gerardi, Foote i Willen (2010) ) pokazuje, w jaki sposób różni uczeni stosowali podejście oparte na cenie wynajmu / koszcie użytkownika, aby dojść do bardzo różnych wniosków na, jeśli mieszkania były zawyżone.

Z przeprosinami za nieco dziennikarską odpowiedź (jak zauważyli inni, nawet rygorystyczne zdefiniowanie bańki jest trudne).

Informacje o podaży mieszkań mogą być przydatne. Popyt na mieszkania jest dość nieelastyczny (wszyscy muszą gdzieś mieszkać), więc zmiany podaży powinny przejawiać się głównie w cenach, a mniej w ilościach rynkowych.

Przykładowo w Wielkiej Brytanii odnotowano trwałą inflację cen domów od lat 50. XX wieku. Nawet podczas ostatniej recesji spadek cen w Wielkiej Brytanii był stosunkowo krótki i niewielki. Jeśli kiedykolwiek była bańka, to na pewno to jest?

( źródło )

Musimy jednak pamiętać, że na konkurencyjnym rynku ceny są określone przez przecięcie podaży i popytu. Obecnie Wielka Brytania buduje około 150 000 domów rocznie, ale tworzy około 250 000 nowych gospodarstw domowych rocznie ( źródło ). Jest to część długofalowego trendu zapoczątkowanego przez wycofanie się sektora publicznego z budowy domów na dużą skalę (prawdopodobnie również ze względu na bardzo restrykcyjne przepisy dotyczące planowania w Wielkiej Brytanii, które utrudniają prywatny rozwój):

( źródło )

Dopóki popyt pozostaje nieelastyczny, a podaż nie nadąża za wzrostem popytu, mieszkania stają się coraz bardziej rzadkim zasobem i należy oczekiwać, że cena odpowiednio wzrośnie.

To jest naprawdę dość łatwe. Kluczowe rzeczy, o których należy wiedzieć, to 1) że większość zakupów domów jest dokonywana poprzez kredyty hipoteczne, a 2) nadwyżka pożyczek bankowych nad spłatą kredytu bankowego powoduje tworzenie pieniędzy.

Więc najpierw ustal, czy występuje wyjątkowo wysoki wzrost podaży pieniądza - jeśli tak, to jest bańka, a jeśli nie, to prawdopodobnie wzrost jest normalny, którego można by oczekiwać w wyniku ekspansji fiskalnej. Jest to dość łatwe do ustalenia, po prostu patrząc na odpowiednie statystyki dotyczące ilości pieniędzy przechowywanych w depozytach bankowych (zazwyczaj M2 lub M3, dokładne definicje różnią się w zależności od kraju).

Kluczową rzeczą, którą należy docenić, jest to, że z powodu normalnego wzrostu podaży pieniądza przez system bankowy w czasie, a zwłaszcza dlatego, że pieniądze te bezpośrednio wpływają na ceny domów, należy oczekiwać wzrostu cen nieruchomości w dłuższych okresach po prostu z powodu obsługa systemu bankowego. Tylko jeśli warunki ekonomiczne naprawdę się pogorszą. tj. Detroit tak się nie dzieje. Zmiany regulacyjne, a nawet proste zmiany zwyczajów i praktyki wokół kwoty pożyczek mogą dość łatwo wywołać zmiany w ekspansji budżetowej, na przykład, jeśli banki zmienią się z wymogu wpłaty 20% na 10% na zakup domu.

Możliwe jest również zwiększenie akcji kredytowej bez nienormalnego wzrostu podaży pieniądza - w szczególności krach w 2008 r. W USA i innych krajach był spowodowany wzrostem akcji kredytowej w wyniku ogromnego wzrostu sekurytyzowanych kredytów bankowych. Miało to interesujący wpływ na zwiększenie kwoty pożyczek pochodzących z systemu bankowego (a następnie przeniesienie go poza system), bez zwiększania podaży pieniądza. Sprawiło to, że w tamtym czasie było to nieco niewidoczne, a następnie USA i inne kraje wprowadziły statystyki dotyczące sekurytyzacji, które pozwalają na ich śledzenie.

Ogólnie rzecz biorąc, zmiany, które również zwiększają podaż pieniądza, spowodują znacznie większy wzrost cen, niż zmiany, które tylko zwiększają ilość pożyczek, ale cały system jest w znacznym stopniu wykorzystywany, co prowadzi do pewnych wysoce nieliniowych odpowiedzi impulsowych.

Więc jeśli spojrzymy na dane z Nowej Zelandii:

Podaż pieniądza w Nowej Zelandii

Wygląda na to, że podaż pieniądza wyłożona po katastrofie w 2008 roku przez 3 lata, a teraz powróciła do wartości zbliżonej do jej „normalnego” tempa ekspansji, co tłumaczyłoby postrzeganie bańki. (Jakie normalne tempo ekspansji pieniężnej powinno być otwarte pytanie badawcze.) Nie wygląda na to, aby istniały osobne statystyki dotyczące sekurytyzacji i prawdopodobnie nie ma zbyt wielu sekurytyzacji pożyczek, ale warto na nie zwrócić uwagę.

Przekieruję cię do wikipedii, która zawiera całkiem niezłe informacje na ten temat.

Jedną z ważnych rzeczy dotyczących baniek spekulacyjnych jest to, że bardzo trudno je zidentyfikować, zanim pękną. Bardzo trudno powiedzieć, że rynek zawyża wartość aktywów lub zmiana warunków ekonomicznych podniosła prawdziwą wartość. To powiedziawszy, istnieją pewne oznaki występowania bańki. Jednym z nich jest wzrost popytu na kredyt.

Bardziej komentarz, ale czynsz może być mylący.

Szybki przykład. Po stronie popytu w Danii masz różne dotacje do czynszu, gdy nie osiągasz określonego poziomu dochodów. Na przykład, jeśli masz zainstalowaną kuchnię i masz dość wysoki dochód, otrzymasz znaczną dotację. Masz również dotację dla osób starszych i jeszcze kilka innych.

Po stronie podaży masz regulację związaną z tym, ile lat ma dom / mieszkanie, które wynajmujesz. Na przykład, jeśli jestem właścicielem budynku, który jest starszy niż 1990 rok, istnieje górna granica, którą mogę obciążyć. Kwota ta nie jest w żaden sposób powiązana z ceną, którą zapłaciłem za budynek. Tak więc, jeśli spojrzeć na czynsze w mieście, w którym mieszkam (które jest starym miastem), masz całe dzielnice, które wprowadzają w błąd ceny wynajmu w porównaniu do tego, co powiedziałbyś, że byłaby uczciwa cena rynkowa.

Dodam do tego, że sieci mogą narzekać - po zgodzie na umowę - i uzyskać znaczną obniżkę, która nie jest oparta na wartości rynkowej domu.